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轉變發展模式 努力提高發展質量

欄目：行業資訊 發布時間：2015-08-07
        2011年10月22日，物業管理改革發展30年大會在深圳召開。住房和城鄉建設部副部長齊驥在會議上作了《承前啟后繼往開來努力實現物業管理事業的歷史跨越》的重要講話。齊驥副部長在講話中指出物業管理行業今后要轉變發展方式，行業發展不應該簡單追求量的擴張，而應當轉向重視質的提高，要通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業的整體競爭能力。對此，中航物業有著深刻的體會。
行業發展遭遇困境
       近年來，隨著中國社會和經濟的發展，物業服務企業的發展遇到了諸多問題，首先是物業管理的成本不斷攀升，而物業服務費價格卻不漲反降。據深圳市住房研究會發布的《2010年深圳市物業管理市場分析報告》顯示，深圳市物業服務企業利潤總額從2007年開始逐年下降，利潤率也呈下降趨勢，但人力資源成本卻在不斷攀升。以深圳為例，從2003年到2012年間，物業服務企業的工資成本上漲185%。與此同時，深圳市2010年CPI指數上漲3.5%，2011年的CPI指數上漲一直維持在5%左右。另外，從房價來看，深圳房價早已突破2萬元大關，而從2010年深圳物業管理市場的情況來看，高層建筑的物業服務費下降已成為不爭的事實（相對于房價的快速上漲，而物業費卻停滯不前或微調，因此是在相對下降），而多層建筑物業服務費的上調又存在極大的困難，業主委員會要求降低物業服務費的多，要求提高服務費的卻少之又少，特別是老舊小區和城市化后的農村改造小區幾乎不可能提高物業服務費。
       其次，物業服務企業作為勞動力密集型企業，工資水平較低，在人才市場招聘員工時始終處于弱勢地位，用工荒給企業帶來的壓力也越來越大。此外，伴隨著最低工資的不斷上調，深圳的用工成本也愈來愈高，再加上《勞動合同法》實施后企業違規用工法律風險的大幅度上升，使得物業服務企業正遭受著利潤率不斷降低和員工流失率逐漸升高的雙重困境。
積極尋找新的盈利渠道
       面對這種情況，物業服務企業只有從“開源節流”兩個方面來解困，保證企業的正常發展。就中航物業的經驗來看，在“開源”方面，物業服務企業只有迅速轉變企業商業模式，尋找更多的新贏利渠道，才能克服行業當前所面臨的困境。
       譬如，為了響應國家節能減排、大力發展綠色物業管理的號召，中航物業樓宇設備公司推出了多項相關業務模式，一項是EMC服務（合同能源管理），也就是指從事能源服務的EMC公司與客戶簽訂節能服務合同，為客戶提供包括能源審計、項目設計、項目融資、設備采購、工程施工、安裝調試、人員培訓、節能量確認等系統的節能服務，并從客戶節能改造后獲得的節能效益中，收回投資和取得利潤的一種商業運作模式。另外一項是BOT服務（建設－經營－轉讓的模式），也就是業主與服務商簽訂特許權協議，特許服務商承擔工程投資、建設、經營與維護，在協議規定的期限內，服務商向業主定期收取費用，以此來回收系統的投資、融資、建造、經營和維護成本并獲取合理回報，特許期結束，服務商將固定資產無償移交給業主。還有一項是EPC模式（設計-采購-建設的模式），也就是節能環保工程建設行業業務總承包的普遍模式，即服務商承擔系統的規劃設計、土建施工、設備采購、設備安裝、系統調試、試運行，并對建設工程的質量、安全、工期、造價全面負責，最后將系統整體移交業主運行。目前，中航樓宇提供的節能服務項目包括供暖節能、空調節能、照明節能、電梯改造安裝、節水應用、太陽能應用、諧波治理等，并且在實踐中取得了很好的效果。
加快創新步伐努力降低運營成本
       而在“節流”方面，中航物業認為降低成本應從三方面著手進行，首先是對企業內部管理以及各種現場服務流程進行標準化改進，縮減冗長環節，提高運營效率。在此方面，中航物業取得了一系列成績。目前已開發物業專項服務標準20個，標準模塊五十多個。其中，在2011年初，由中航物業管理有限公司和深圳市標準院聯合編制、廣東省質量技術監督局審批立項的《物業服務會務服務規范》，順利通過專業機構和專家評審，另有三項地方標準已通過廣東省質監局立項，并且中航物業還獲得了籌建“廣東省物業服務標準化委員會”的資格，今后將由中航物業聯合包括科研院所、高等院校、檢驗機構、行業協會及物業管理同行等同共編制廣東省物業服務的標準。
       其次是通過技術手段提升現場人員的管理效率，從而達到高科技與物業管理服務的有效結合，實現提升項目形象、優化資源、節約成本、降低能耗、為業主提供更多增值服務等目的。通過多年的物業管理經驗積累以及與科技手段的結合，中航物業推出了“智慧物業”全套樓宇智能化物業服務解決方案，該方案基于信息化、智能化技術，融合客戶定制化服務及標準化物業管理，為客戶提供全新尊貴體驗的樓宇高端服務。該方案是由四大系統支持，包括商務平臺、客服平臺、運營平臺以及支持平臺，提供包括行政后勤、商務服務、會議管理、VIP服務、會所管理、投訴中心、信息發布、庫房管理等多項定制及基礎服務，使客戶可以享受到全面、全新、全套的先進物業服務的體驗。目前，中航物業已經完成的部分項目有：廣東國際大廈弱電、音、視頻系統及智能調光控制系統工程、深圳市委黨校智能網絡化數字視頻集中監控系統、南方科技大學行政樓弱電系統安裝工程、成都中航云嶺高爾夫別墅智能化系統改造工程、中國工商銀行深圳市分行大廈監控系統改造工程等，并且這些項目目前運營良好，為中航物業所服務的項目客戶帶來了良好的體驗。同時，也為企業創造了不錯的經濟效益。
       最后是要加快創新步伐，通過多種手段達到增收節支的目的。近年來，中航物業不斷鼓勵創新，在全公司內征集創新提案。僅在2011年中航物業就以“自下而上”的創新推進方式收集創意提案568個，并將部分具有可行性的提案付諸實踐。其中，中航樓宇公司的節能減排、中航物業南山事業部的會務服務、中航物業住宅事業部的社區網絡、中航物業龍崗事業部的護工服務等提案，在付諸實踐后均為中航物業彰顯品牌和增收節支發揮了積極作用。據初步統計，這些創新成果為中航物業直接及間接實現效益600萬元，為中航物業的發展提供了強大的驅動力。