——北京市住房和城鄉建設委員會副主任張農科談北京市物業管理新體系

　　北京市的物業管理行業，正面臨著一場變革。帶來這場變革的，不僅僅是將于今年10月1日開始施行的《北京市物業管理辦法》（以下簡稱新辦法），同時還將有30余套相關法規及標準進行支撐。如果將此前的相關法規看作“1.0版”，那么新辦法的出臺將使北京市的物業管理進入“2.0時代”。

　　為何選在這個時機出臺，新體系的諸多創新之處又立意何在，北京市的物業管理行業將作何反應？對這些問題，北京市政府有關部門負責人及業內專家進行了解答。

    時機成熟行業調整避開發展歧途

    以1995年北京出臺《北京市居住小區物業管理辦法》為標志，物業管理這一現代房屋管理模式在北京落地。15年來，伴隨著住房制度改革的不斷深入和房地產市場的迅速發展，物業管理行業已經逐步成為首都社會經濟發展和城市建設管理的重要力量。北京市目前已擁有3074家物業服務企業。根據國家公布的數據，在2008年北京市物業服務企業的主營業務收入已經達到255.4億元,占全市國內生產總值的2.44%，從業人員更是超過20萬。

　　北京市住房和城鄉建設委員會副主任張農科對記者說：“15年的市場發展，一些深層次的矛盾和問題的逐步暴露，讓我們逐漸加深了對這個行業發展基本規律的認識，自然不能漠視其發展障礙。我們無法想象一個具有高增長性的行業，會在矛盾擠壓中進行自我完善。因此，不通過對現實矛盾的深刻認識，不用創新的思維去打破僵局，不把業主的權利真正還給業主，不把業主與物業企業之間互信關系建立起來，推動行業向更高層發展的愿景將是一句空話。”

　　據了解，在新辦法的制定過程中，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市政府法制辦調動了業內專家、法律專家、社會學專家、業主、物業企業達上千人，對北京市發生的各類物業糾紛進行梳理分析，對問題進行追根溯源，緊緊圍繞前期開發遺留問題、物業服務質量不可測、物業服務收費不透明、價格形成機制不科學、治理結構不合理、監管手段不配套等問題，改革管理機制，創新管理模式。

　　據悉，除了新辦法本身，北京市還正在研究制定30多個配套政策、技術標準、操作規范和示范文本，為新辦法的實施提供支撐。

    全新體系承接查驗避免前期開發“遺留癥”

　　據統計，高達70%的物業糾紛，根源在于開發商在小區內的遺留問題。建設單位往往將共用設施和公共部位交給了物業企業后即撤出物業管理區域，當業主們發現因為施工質量問題、配套設施不完善、設備技術不達標時，往往以拒交物業費行使抗辯權。這實際上是物業公司在代開發商受過。“《物權法》只對物業轉讓時的專有部分和共有部分連帶關系進行了明確，但并未對業主接收物業階段的專有部分和共有部門關聯性作出規定。從法理邏輯的角度來說，共用設施和公共部位的交接，是缺少業主大會這樣一個接收主體造成的。而現在的制度設計非常簡單，即把最后的承接查驗，也就是業主們最后對小區內共用設施、公共部位的接收，作為區開發過程的終點和物業管理的起點。”張農科說。“在開發商和全體業主未完成交接時，共用設施及公共部位實際上仍為開發商持有。所以新辦法才會規定由建設單位承擔前期物業管理責任，在開發商沒有向全體業主進行正確、全面的交接之前，業主不必交納物業費。當然，配套措施一定會是對開發商和業主的雙向約束，不可能出現你既承認開發商交的是完整合格的物業，而業主又拖著不交費的情況。其實，這個制度設計的實質就在于用經濟的手段，督促開發商盡快把開發遺留問題解決掉。”張農科這樣說。

　　據了解，在北京市物業管理的新體系中，專門就共用設施和公共部位的承接查驗制定了相關的支撐標準。在承接查驗標準中，對于查驗的方法進行了明確細致的規定，甚至對接受圖紙的用途都進行了注明。目前，該標準已經作為北京市地方標準由質監局進行公示。

　　同時，由于承接查驗需要具備一定專業知識，第三方獨立機構的制度創新，也為承接查驗的標準化和公正性提供了支撐。據悉，《北京市物業管理第三方評估監理機構管理辦法》也將很快出臺。

　　張農科透露：“這樣的制度設計的直接效果已經顯現，開發、質量管理部門，都在進行相關的政策跟進，避免出現開發商的樓盤最后交不出去的情況。我們希望通過這些辦法，把不該物業管理企業負的責任給剝離開，同時讓開發商承擔更多的社會責任。”

    把握細節實現業主權利和責任的統一

　　業主有效行使共同決策權是物業管理的核心，但是由于業主以產權為基礎成立業主大會進行物業管理的這個模式仍然處在低水平的發展階段，在很多方面還缺乏傳統和自我完善的能力，因此，北京的新辦法用大量的篇幅對業主大會的成立、運作進行了規范。

　　張農科告訴記者，業主大會的成立和運行存在著啟動難、籌備難、備案難、決策難等問題。新辦法總結實踐經驗，突出引導、規范和可操作，對業主大會的成立和運行機制進行了制度創新和流程再造。建立了業主大會的“雙啟動”機制。新辦法提出，只要有5%的業主發起，就可向街道或鄉鎮申請成立業主大會。且業主大會實行“雙啟動”，業主可啟動成立，開發商也可以啟動成立。配套措施規定了當場備案制度，提出鼓勵社會公益律師擔任籌備組長等促進手段。

　　據了解，新辦法在制定過程中曾借鑒了歐美國家的相關經驗。在美國，業委會主任這個角色首先由開發商任命派遣，當小區銷售率超過40%后，開發商人選便失去發言權，權利逐步向業主大會過渡。這種制度的設計，便是為了加快實現權利向業主過渡。

　　張農科還介紹，北京市已經啟動了業主公共決策平臺的建設，將來北京市所有業主大會的決策，都將在平臺上進行。屆時，無論業主身在何處都可進行投票，將有效解決空間和時間障礙。在決策群體的劃分上，平臺將根據決策事項篩選出具備決策權的業主。比如，A棟業主集體決策更換電梯，B棟業主無權投票。投票成功后，發起人可以在平臺上打印決策書。該書具有條形碼，無法偽造。“決策平臺的‘按鈕’放在街道，而且平臺只負責投票，不負責討論。無論有無業主大會、業委會，小區的業主決策只要通過了街道備案和相關程序，就可以發起決策。”張農科說，“此外，我們還將建立北京市業主卡，在購房時便發給業主，憑卡投票。同時，業主卡還將和維修資金掛鉤。”

　　新辦法為解決業委會換屆中的矛盾，將業委會的“屆別制”改成了“任期制”，張農科說，這不僅可以化解現實矛盾，還為今后治理結構的深化改革留下了制度接口。

　　張農科表示，新辦法及相關制度體系支撐的核心，就是把業主的權利還給業主。“改革的思路是在突出業主對物業管理的主體地位，讓業主成為小區治理的真正主人，總體脈絡是既給權利，又給責任。”

    規范透明用質價相符促進和諧互信

　　長期以來，物業服務存在服務看不見、價格不透明的問題。一面是物業服務企業說虧損，一面是業主說物業費太高，于是物業企業與業主這對買賣關系中出現了相互猜疑、互不信任的尷尬局面。張農科分析說：“這種互信關系未建立起來的原因要兩面說，一方面，我們的物業服務內容和標準確實存在概念化、抽象化的問題；另一方面，我們還有相當數量的業主對物業管理的核心價值不了解，不知道物業企業既要對物實施管理，又要對人進行服務，但主責是對物的管理。再就是，花錢買服務的理念還沒有真正形成風氣。”

　　北京的新辦法圍繞建立質價相符的物業服務，提出了一系列措施。將物業服務這個“包”徹底打開，對構成物業管理、服務的所有的元素分門別類，再賦予其質與量的概念，形成五個等級的技術標準。同時，物業管理行業協會還將定期公布分項平均成本。在這樣的制度設計下，業主首先選定的是服務等級標準，然后委托第三方評估機構根據小區規模、物業狀況，參考平均成本，評估出合理的物業費。“可以說，打開物業管理這個‘包’，發現里面有308個元素，這是制度設計走向透明規范的重要前提，由于這個五級標準細致到用多少人，多長時間給業主擦一次窗戶這樣的程度，不僅使業主的服務要求實現了菜單化，更重要的還使業主對企業服務的質量看得見、摸得著。”張農科說。

　　今年10月1日新辦法施行后，北京市還將把所有小區的物業服務信息上網，實現公開化。物業公司完成的每一項服務，都會在界面上被標注出來。一旦業主因服務質量問題同物業公司發生糾紛，這些信息將會提供評判依據，甚至被作為法庭證據。“這樣來規范物業企業的服務行為，即是把選擇權、監督權交給業主，更深層次的考慮是為了這個行業能夠健康的發展。改革之初可能會存在陣痛，但符合行業發展的規律和方向。”張農科說。

    動態監管對企業管理方式實現重心轉移

　　在下一階段，北京市相關政府部門對物業管理企業的管理，也將實現變革。“主要就是資質上的管理改變。將資質管理變為動態管理、行為管理。讓業主參與到物業企業的資質管理中。據了解，北京市將通過建立物業項目備案制度、設立項目負責人動態管理制度、實行項目負責人持證上崗制度、項目接撤管制度，實現政府對物業公司的管理重心下沉到具體項目和行為之中。

　　“讓服務型企業的資質和水平由服務對象說了算，這比較符合市場經濟的一般規律。”張農科是這樣評價這些制度創新的。據悉，在新辦法立法進入實際操作階段時，北京市已將新辦法的精神和思路運用到一些具體工作中。在去年評選物業示范項目時，物業公司便在答辯現場接受了包括物業管理專家、社會學專家、業主代表等評委的質詢。“業主們的問題都很尖銳。答辯時哪個公司該上，哪個該下，現場一看就知道。”張農科說，“對于答辯沒通過的企業，專家還會提出詳細的改進措施。”

　　有觀點認為，新辦法幾乎涵蓋了目前物業管理的全部矛盾，從針對性到創新性都非常先進。對此，張農科表示：“我沒有那么樂觀，我們連第一步還沒走完，一切都要等試了再說。”

　　對于今后物業管理發展的方向，張農科的表述耐人尋味：“物業管理是關乎社會和諧和城市經濟可持續發展的大事，我們需要大批能夠擔當專業化管理重任的物業企業，這支力量的成熟和壯大是城市既有建筑延長其使用壽命的前提，未來不久，我們將從建設主導期向管理主導期轉變，不把這支隊伍歷練出來，我們將措手不及。我們等不起，必須從現在起，政府、業主、物業服務企業都協調一致，把秩序建立起來，向更遠的未來看。”